Kratkoročni najam u Istri: Kako povećava povrat na ulaganje (ROI)

Kako se ljetna sezona u Istri polako privodi kraju, investitori i vlasnici nekretnina sve češće razmišljaju o vrijednosti kratkoročnog turističkog najma. Posljednjih desetljeća Istra je učvrstila svoju poziciju kao jedna od najatraktivnijih hrvatskih destinacija za ulaganje u nekretnine, posebno kada je riječ o tržištu kratkoročnog najma.

Turizam kao pokretač rasta

Prema analizi kompletiranih službenih podataka iz 2023., Hrvatska je zabilježila više od 92 milijuna noćenja i 19,5 milijuna dolazaka turista, a Istra je bila vodeća regija. Privatni smještaj u Hrvatskoj, u koji spadaju apartmani, vile i kuće za odmor, ostvario je 44,5 milijuna noćenja, što je više nego dvostruko od broja koji su ostvarili hoteli i kampovi. Ovi podaci daju jasan pokazatelj potražnje, a očekivanja su da će trendovi u završnoj analizi 2025. godine biti jednako snažni.

Popunjenost soba u Hrvatskoj varirala je tijekom godine, pri čemu je najniža stopa zabilježena u siječnju (24,8%), dok je u kolovozu dosegla 82,5%, što potvrđuje visoku sezonalnost u potražnji za kratkoročnim smještajem. Za vlasnike nekretnina to znači da i uz izraženu sezonalnost koncentrirana ljetna potražnja može osigurati snažan godišnji prinos.

Zašto kratkoročni najam donosi veći ROI

U usporedbi s dugoročnim najmom, kratkoročni najam u Istri može donijeti znatno veće prinose. Dvosobni apartman u Poreču ili Rovinju, iznajmljen po prosječnoj cijeni od 150 € po noćenju, može ostvariti prihode koji daleko nadmašuju godišnji dugoročni najam. Vile s bazenom ili autentične kamene kuće na atraktivnim lokacijama često postižu premium cijene, što ih čini posebno privlačnim investicijama.

Naravno, veći povrat znači i veće obveze. Kratkoročni najam nosi više operativnih troškova kao što su redovito čišćenje, komunikaciju s gostima, održavanje i naknade platformi. Rizik od praznih mjeseci ivan sezone također se mora uračunati u kalkulaciju ROI-ja. Ipak, kada se njime upravlja na pravi način, fleksibilnost i veći potencijal prihoda nadmašuju ove izazove.

Trendovi koji oblikuju tržište najma u Istri

Posljednjih godina diljem Hrvatske bilježi se izražen pomak vlasnika iz dugoročnog u kratkoročni najam putem platformi poput Airbnba i Booking.com-a. U Istri je taj trend još snažniji zahvaljujući ugledu regije kao mediteranske lifestyle destinacije.

Nekoliko trendova posebno se ističe:

• Rast luksuznog segmenta - potražnja za vilama s bazenom, modernim apartmanima s pogledom na more i autentičnim kamenim kućama stalno raste. Međunarodni gosti, osobito iz Njemačke, Austrije, Italije i Slovenije, spremni su platiti premium cijene za udobnost i autentičnost. To tržište gura prema višim standardima, kako u dizajnu, tako i u usluzi.

• Profesionalizacija upravljanja nekretninama - sve više vlasnika povjerava agencijama brigu o rezervacijama, komunikaciji s gostima, čišćenju i održavanju. To donosi bolje recenzije, vjernost gostiju i veću popunjenost tijekom cijele godine.

• Produženje sezone najma - iako kolovoz i dalje ostaje vrhunac, Istra se više ne percipira kao destinacija „samo za ljeto“. Proljeće i jesen privlače goste zainteresirane za gastronomiju, biciklizam, vinsku kulturu i događanja. To širi prozor prihoda i smanjuje rizik praznih kapaciteta.

• Digitalizacija tržišta - i dalje dominiraju Airbnb i Booking, ali sve veću ulogu imaju alati za dinamičko određivanje cijena i strategije vođene podacima. Vlasnici koji prilagođavaju cijene prema obrascima potražnje obično ostvaruju veći godišnji ROI od onih koji zadržavaju statične cijene.

• Održivost i eko-turizam - gosti sve više obraćaju pažnju na ekološki odgovorne elemente poput solarne energije, sustava recikliranja ili korištenja lokalnih materijala u dizajnu vila. Nekretnine koje integriraju ove vrijednosti ne samo da su privlačnije, već su i dugoročno konkurentnije.

Zajedno, ovi faktori pokazuju da tržište kratkoročnog najma u Istri sazrijeva, udaljava se od percepcije dodatnog sezonskog prihoda i pretvara u strukturirano, konkurentno investicijsko okruženje s jasnim prilikama za rast. Unatoč sezonalnosti i višim operativnim zahtjevima, temeljni pokazatelji ostaju snažni: konzistentna potražnja turista, atraktivni prinosi i trajna privlačnost istarskog načina života.

👉 Ako razmišljate o ulaganju u tržište kratkoročnog najma u Istri, slobodno nas kontaktirajte za dodatne uvide, prilike i lokalnu stručnost.